내국인 대출 막았더니 외국인 30억 집 매입 2배, 무슨 일?

내국인은 대출 막혔는데, 외국인은 왜 집을 더 잘 살까요?

요즘 은행에서 주택담보대출(집을 담보로 받는 대출)을 받으려면 예전보다 훨씬 까다로워졌습니다. 소득도 따지고, 대출 한도도 낮아졌습니다. 그런데 같은 시기 서울에서 외국인의 고가주택 매입은 오히려 늘고 있다는 통계가 나왔습니다.

국회 국토교통위원회 김종양 의원이 국토교통부에서 받은 자료를 보면, 서울에서 외국인 부동산 거래 중 위법이 의심돼 관계기관에 통보된 건수는 2024년 64건에서 2025년 135건으로 2배 넘게 늘었습니다. 특히 30억 원 이상 초고가 거래의 통보 건수는 같은 기간 29건에서 62건으로 급증했습니다. 그렇다면 내국인은 대출 문턱에 막혀 있는 사이, 외국인은 어떤 방법으로 이런 고가 주택을 사들이고 있는 걸까요.

이 질문이 단순한 호기심에서 끝나지 않는 이유가 있습니다. 정부가 가계부채를 줄이겠다며 내국인 대출 문턱을 계속 높여온 것과 맞물려, 규제가 상대적으로 느슨한 외국인 자금이 서울 고가주택 시장으로 몰릴 수 있다는 우려가 나오기 때문입니다. 아래에서 실제 수치와 함께 그 구조를 하나씩 짚어보겠습니다.

안개 낀 서울 시내를 가득 채운 고층 아파트 단지 전경 — 서울 아파트 단지 전경

이상거래 통보란 무엇이고, 왜 갑자기 늘었을까요?

여기서 말하는 이상거래란, 집을 산 돈이 어디서 났는지 등이 석연치 않아 조사 대상으로 분류된 거래를 뜻합니다. 조사해봤더니 해외에서 몰래 돈을 들여왔거나, 세금을 피하려고 편법으로 증여를 받았거나, 계약 내용을 거짓으로 신고한 정황이 드러나면 관계기관에 통보됩니다.

실제 사례도 있습니다. 외국 국적의 한 사람은 서울·경기·인천에 있는 땅 3곳을 사면서 돈을 어떻게 마련했는지 신고하지 않았습니다. 계약서에 적힌 계약일과 실제 계약일도 서로 달랐습니다. 결국 관할 지방자치단체에 위법 의심 거래로 통보됐습니다.

더 눈여겨볼 부분은 따로 있습니다. 전체 조사 건수 자체는 오히려 줄었다는 점입니다. 외국인 이상거래 조사 건수는 2023년 1392건에서 2024년 557건으로 급감한 뒤 2025년에도 605건에 머물렀습니다. 조사를 더 적게 했는데도 서울과 초고가 거래에서 위법 의심 사례가 훨씬 많이 나왔다는 뜻입니다. 감시망이 예전보다 느슨해진 자리에서, 문제가 되는 거래가 오히려 두드러지게 늘어난 셈입니다.

참고로 이상거래로 통보됐다고 해서 곧바로 위법이 확정되는 것은 아닙니다. 국세청, 관세청, 금융위원회 등 관계기관이 넘겨받은 자료를 바탕으로 자금 출처와 신고 내용을 다시 들여다보는 절차이며, 여기서 실제 탈세나 불법 외환거래 등이 확인되면 세무조사나 과태료 부과 같은 후속 조치로 이어집니다. 즉 통보 건수가 늘었다는 것은 '문제가 있어 보이는 거래'가 늘었다는 신호로 봐야 하며, 실제 처분 결과까지는 별도로 확인이 필요합니다.

내국인 대출은 얼마나 까다로워졌을까요?

내국인이 체감하는 규제를 이해하려면 두 가지 용어를 알아두면 좋습니다. LTV(담보인정비율)는 집값 대비 최대로 빌릴 수 있는 대출 비율이고, DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 매년 갚아야 하는 원리금(원금+이자)의 비율입니다. 두 비율 모두 정부가 가계부채 관리를 이유로 계속 낮춰온 항목입니다.

예를 들어(어디까지나 이해를 돕기 위한 가정입니다) 연소득이 8000만 원인 사람이 DSR 40% 규제를 적용받는다고 하면, 이 사람이 한 해 동안 갚을 수 있는 원리금 총액은 3200만 원을 넘을 수 없습니다. 만약 집값이 10억 원이고 LTV 상한이 70%라 해도, DSR 조건을 먼저 충족하지 못하면 실제 대출 한도는 이보다 훨씬 줄어들 수 있습니다. 즉 집값 기준 한도와 소득 기준 한도 중 더 낮은 쪽이 최종 한도가 되는 구조입니다. 최근에는 여기에 금리가 오를 가능성까지 미리 반영해 상환 부담을 계산하는 방식(흔히 스트레스 DSR로 불립니다)까지 더해지면서, 같은 소득이라도 예전보다 빌릴 수 있는 돈이 줄어드는 경우가 많습니다.

반면 외국인은 애초에 국내 은행에서 돈을 빌리지 않고 집을 사면 이런 LTV·DSR 규제 자체를 적용받을 일이 없습니다. 내국인은 소득 증빙, 신용정보, 기존 대출 내역까지 모두 조회당하지만, 해외에서 조달한 자금은 국내 금융당국의 심사망 밖에 있는 셈입니다.

대출 서류에 서명하기 위해 펜을 주고받는 손 클로즈업 사진 — 대출 규제가 강화되면서 자금조달계획서 등 서류 심사도 까다로워지고 있다.

외국인은 대출 규제를 어떻게 피해갈까요?

가장 큰 이유는 간단합니다. 외국인은 한국 은행이 아니라 해외 은행이나 해외 금융기관에서 돈을 빌려올 수 있다는 점입니다. 한국 정부가 아무리 국내 대출을 조여도, 애초에 국내 대출을 받지 않고 집을 사면 규제 자체가 적용되지 않습니다.

이를 뒷받침하는 수치도 있습니다. 집을 살 때는 자금조달계획서(집값을 어떤 돈으로 마련했는지 적어서 신고하는 서류)를 내야 합니다. 2026년 2~4월 서울 주택 자금조달계획서를 보면, 금융기관 대출액을 아예 적지 않은 외국인 비율이 52.2%였습니다. 같은 항목에서 내국인은 38.4%였습니다. 외국인 절반 이상이 국내 은행 대출 없이 집을 샀다는 뜻인데, 이는 해외 자금을 끌어왔거나 애초에 현금으로 샀을 가능성이 크다는 의미로 해석됩니다.

여기에 편법 증여나 명의신탁(실제 소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 부동산을 등록해 놓는 방법) 같은 수법도 함께 지적되고 있습니다. 가족이나 친척 명의를 빌려 세금을 줄이거나, 자금 출처를 숨기는 방식입니다. 내국인이라면 국세청 자금출처 조사망에 걸리기 쉽지만, 외국에서 들어온 돈은 추적이 상대적으로 어렵다는 점이 문제로 지적됩니다.

자금조달계획서 자체는 내국인과 외국인 모두 일정 금액 이상 주택을 거래하거나 규제지역에서 집을 살 때 공통으로 제출해야 하는 서류입니다. 다만 문제는 서류를 냈다고 해서 그 안에 적힌 해외 자금의 출처까지 국내 기관이 곧바로 검증하기는 쉽지 않다는 점입니다. 해외 계좌 내역이나 송금 경위를 확인하려면 해당 국가와의 정보 공조가 필요한데, 이 과정 자체가 국내 거래보다 시간이 오래 걸리고 절차도 복잡합니다.

어느 나라 사람이, 어디 땅을 얼마나 사들이고 있을까요?

국적별로 보면 중국인 비중이 가장 높습니다. 2025년 국적별로 집계된 이상거래 통보 383건 가운데 중국인이 184건으로 48.0%를 차지했습니다. 거의 절반입니다. 그다음은 미국인으로 107건이었습니다.

토지 보유 현황을 보면 외국인의 국내 부동산 확대 흐름이 더 뚜렷하게 보입니다. 2025년 말 기준 외국인이 보유한 국내 토지는 19만 9003필지로, 2021년 말보다 18.6% 늘었습니다. 공시지가(정부가 매긴 땅값 기준가) 기준 보유액도 같은 기간 32조 554억 원에서 34조 1431억 원으로 늘었습니다.

특히 중국인이 보유한 토지는 6만 4171필지에서 8만 5237필지로 32.8% 급증했습니다. 공시지가 기준으로도 3조 2845억 원에서 4조 3033억 원으로 31.0% 늘었습니다. 전체 외국인 평균 증가율보다 확연히 높은 속도입니다. 다만 이 수치는 2025년 말 기준 통계이므로, 이후 상황이 달라졌을 수 있는 점은 국토교통부나 통계청 최신 자료로 다시 확인하는 것이 좋습니다.

정부는 어떤 대책을 내놨고, 효과는 있었을까요?

정부도 손을 놓고 있었던 것은 아닙니다. 2025년 8월 수도권 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이 구역에서는 외국인이 땅이나 주택을 사려면 미리 지방자치단체의 허가를 받아야 합니다. 이후 수도권 외국인 주택 거래는 27% 줄어든 것으로 파악됐습니다.

겉으로 보면 효과가 있었던 것처럼 보입니다. 그런데 이번 국정감사 자료를 보면 정작 서울과 30억 원 이상 초고가 거래에서는 위법 의심 사례가 오히려 늘었습니다. 거래량 자체는 줄었을지 몰라도, 규제를 피해가며 진행되는 고가 거래는 더 눈에 띄게 늘어난 셈입니다. 허가구역 지정 같은 사전 규제만으로는 충분하지 않다는 뜻으로 읽힙니다. 실제로 국토교통부는 2026년 9월 말 위법 의심 거래 840건을 대상으로 연말까지 기획조사에 착수한다고 밝혔습니다. 자금 출처와 실거주 여부는 물론 가상자산·해외대출을 통한 자금 조달까지 들여다보겠다는 방침입니다.

전문가들도 사후 관리 강화가 필요하다고 지적합니다. 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "실거주 목적이 아닌 투자 목적의 주택 매입이나 편법 증여·명의신탁 등이 의심되는 거래에 대해서는 관리·감독을 더욱 촘촘히 할 필요가 있다"고 말했습니다. 거래를 막는 것뿐 아니라, 거래가 이뤄진 뒤 자금 출처를 얼마나 꼼꼼히 검증하느냐가 관건이라는 이야기입니다.

오해하기 쉬운 부분들, 정확히 짚어보겠습니다

이 이슈를 접하다 보면 흔히 오해하는 지점들이 있습니다. 실제 제도와 헷갈리지 않도록 정리해두겠습니다.

"외국인은 원래 한국에서 집을 살 수 없다"는 오해입니다. 일부 안보시설 인근 등을 제외하면 외국인도 원칙적으로 국내 부동산을 자유롭게 매수할 수 있습니다. 다만 토지거래허가구역으로 지정된 곳이라면 사전에 지자체 허가를 받아야 한다는 절차가 추가될 뿐입니다.
"이상거래로 통보되면 곧바로 처벌받는다"는 것도 정확하지 않습니다. 통보는 조사가 필요하다는 신호일 뿐이며, 실제로 위법 여부가 가려지기까지는 관계기관의 추가 확인 절차를 거칩니다.
"외국인은 세금을 전혀 안 낸다"는 것도 사실이 아닙니다. 외국인도 내국인과 동일하게 취득세, 보유세(재산세·종합부동산세) 등을 냅니다. 다만 이번 기사에서 문제 삼는 부분은 세금 자체보다 '자금 출처를 검증하기 어려운 해외 자금'이 국내 대출 규제망 밖에서 유입된다는 점입니다.

자주 묻는 질문

Q. 외국인도 한국 은행에서 주택담보대출을 받을 수 있나요?
가능은 합니다. 다만 국내 소득 증빙이나 신용 이력이 없는 경우가 많아 은행 심사를 통과하기가 내국인보다 까다로운 편입니다. 이 때문에 아예 국내 대출을 시도하지 않고 본국 은행이나 개인 자금으로 해결하는 사례가 많다는 것이 이번 통계가 보여주는 흐름입니다.

Q. 외국인 토지거래허가구역에서는 아예 집을 못 사나요?
못 사는 것은 아닙니다. 실거주 목적 등 요건을 갖춰 지자체의 사전 허가를 받으면 매수할 수 있습니다. 다만 허가 절차가 추가되면서 투자 목적의 단기 매매 수요는 줄어드는 효과가 있는 것으로 파악됩니다.

Q. 이상거래 통보 건수가 늘었다는 게 정확히 무슨 의미인가요?
실제 위법으로 확정된 건수가 아니라, 자금 출처나 신고 내용이 석연치 않아 관계기관이 다시 들여다보기로 한 건수가 늘었다는 뜻입니다. 다만 조사 대상으로 넘어가는 사례 자체가 늘었다는 것은 그만큼 의심스러운 거래 정황이 많아졌다는 신호로 해석할 수 있습니다.

실수요자를 위한 체크리스트

지금 서울에서 내 집 마련을 고민 중인 실수요자라면 아래 항목들을 미리 확인해두면 도움이 됩니다.

관심 있는 단지나 지역이 외국인 토지거래허가구역에 포함돼 있는지 국토교통부나 관할 지자체 공고를 통해 확인합니다.
본인에게 적용되는 LTV·DSR 한도를 은행 상담을 통해 미리 계산해보고, 생애최초 주택구매자 등 내국인 대상 우대 요건에 해당하는지 확인합니다.
매수하려는 단지에 최근 외국인 매입 사례가 많았는지, 실거래가 공개시스템 등을 통해 살펴봅니다.
정부의 대출 규제나 세제 관련 정책은 수시로 바뀌므로, 계약 직전에 최신 공고를 다시 한번 확인합니다.

내국인 역차별 논란, 앞으로 어떻게 바뀔까요?

이 문제의 핵심은 결국 형평성입니다. 내국인은 소득 심사, 대출 한도(LTV·DSR 같은 대출 규제 비율), 세금까지 전방위로 규제를 받습니다. 반면 외국인은 국내 대출을 아예 쓰지 않고 해외 자금으로 집을 사면 같은 규제망을 그대로 비껴갈 수 있습니다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "내국인의 정상적인 주택 수요까지 대출 규제로 차단하면 상대적으로 외국인이 주택을 매입하기 유리해지는 역차별 문제가 생길 수 있다"고 지적했습니다. 실수요자인 내국인이 대출 문턱에 막혀 집을 못 사는 사이, 오히려 투자 목적의 외국인 매입은 규제 밖에서 이뤄지는 모순이 생길 수 있다는 뜻입니다.

김종양 의원 역시 "외국인 이상 거래 조사 규모는 제자리인데 위법 의심 사례는 서울과 초고가 거래로 빠르게 옮겨가고 있다"며 "내국인만 대출과 세금으로 옥죄는 사이 외국인의 고가 매입은 사실상 방치되고 있다"고 주장했습니다. 자금 출처 검증 강화는 이미 시작됐습니다. 국토교통부가 2026년 9월 말 위법 의심 거래 840건에 대한 기획조사 착수를 발표하며 자금출처·실거주 여부·가상자산·해외대출까지 추적하겠다고 밝혔기 때문입니다. 다만 외국인 대출·세금 규제를 내국인 수준으로 맞추는 것과 같은 제도 자체의 보완은 여전히 국회 논의와 정부 정책 결정을 거쳐야 하는 사안이라, 실제 시행 시점과 내용은 지켜봐야 합니다.

그래서 지금 집을 알아보고 있는 실수요자라면 무엇을 챙겨야 할까요. 우선 자신이 살 지역이 외국인 토지거래허가구역에 포함돼 있는지 확인해두면, 같은 단지에서 외국인 매수 경쟁이 상대적으로 적을 수 있다는 점을 참고할 만합니다. 또한 청약이나 매수 전 정부의 대출 규제 완화 여부, 생애최초 주택구매자 혜택 같은 내국인 대상 지원책도 함께 챙겨보는 것이 좋습니다. 관련 정책은 수시로 바뀌므로 국토교통부나 각 지자체 공고를 통해 최신 내용을 확인하는 것을 권합니다.

최종 정리

서울 외국인 부동산 이상거래 통보 건수가 2024년 64건에서 2025년 135건으로 2배 넘게 늘었고, 30억 원 이상 거래는 29건에서 62건으로 급증했습니다.
외국인은 해외 금융기관을 통해 자금을 조달할 수 있어 국내 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받는 구조입니다. 서울 주택 매입 시 대출액을 신고하지 않은 외국인 비율(52.2%)이 내국인(38.4%)보다 높았습니다.
국적별로는 중국인의 이상거래 비중이 48.0%로 가장 높았고, 중국인 보유 토지는 4년 새 32.8% 급증했습니다.
정부가 외국인 토지거래허가구역을 지정해 수도권 거래량은 줄었지만, 서울·초고가 거래의 위법 의심 사례는 오히려 늘어 국토교통부가 2026년 9월 말 위법 의심 거래 840건에 대한 기획조사에 착수했습니다.

내국인과 외국인 간 규제 형평성 문제는 국정감사에서도 지적된 만큼, 앞으로 정부의 제도 보완 방향이 어떻게 나올지 추가로 살펴볼 필요가 있습니다. 관련 정책이 구체화되면 다시 정리해보겠습니다.

이 글은 정보 제공을 위해 작성했으며, 특정 상품의 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 투자와 금융 상품 선택에 대한 최종 판단과 그 결과의 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 세율·금리·한도·제도는 수시로 바뀌고 이 글은 작성 시점의 자료를 바탕으로 했으니, 실제 가입이나 매매 전에는 금융회사와 관련 기관의 최신 안내를 꼭 확인하세요.

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